Les travaux communs en copropriété

Selon l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, le syndic « a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. »

Les travaux à effectuer sur les parties communes sont engagés par le syndic. 

Selon l’importance de ces travaux, ils peuvent être laissés à la libre initiative du syndic dont le seuil du montant aura été préalablement défini lors d’une Assemblée générale de copropriétaires ou faire l’objet d’un vote des copropriétaires.

La mise en concurrence pour les marchés de travaux

Cette mise en concurrence s’impose aussi bien pour les travaux d’entretien que pour les travaux plus importants. Le seuil de montant de travaux à partir duquel le syndic doit obtenir plusieurs devis est fixé par les copropriétaires en Assemblée générale. 

Sont considérés comme des travaux d’entretien, de réparation et de réfection :

• Soit les parties communes (toiture, gros œuvre, entrées, escaliers, paliers, cours et canalisations communes, voies d’accès, parcs de stationnement, etc.)
• Soit les éléments d’équipement collectif (chauffage collectif, ascenseurs, etc.).

Ainsi, selon l’importance des travaux à réaliser, la collectivité de l’Assemblée doit statuer selon trois degrés de majorité différents définis par la loi du 10 juillet 1965, à savoir : 

• a- La majorité simple (en vertu de l’article 24) 
• b- La majorité absolue (en vertu de l’article 25) 
• c- La double majorité (en vertu de l’article 26) 

1. A la majorité simple : Article 24

La majorité simple (article 24) est exigée pour prendre les décisions suivantes :

• Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants (mise aux normes des ascenseurs par exemple). Ceci inclus les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et travaux de mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement en vigueur,
• Modes de réalisation et d’exécution des travaux obligatoires rendus obligatoires par un arrêté de police relatif à la sécurité ou la salubrité publique,
• Modes de réalisation et d’exécution des travaux nécessaires après le prononcé d’une déclaration d’utilité publique,
• Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
• autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sauf si ces travaux affectent la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
• Opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes,
• Travaux de réparation courante,
• Travaux de toute nature n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
• Remplacement d’équipement vétuste,
• Équipement des places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électrique.

Toutefois, il est souvent bien compliqué de différencier les travaux d’entretien indispensables au maintien de l’immeuble en l’état des travaux d’amélioration qui doivent être décidés à une plus forte majorité.

L’entretien des chaudières

L’entretien des chaudières doit obligatoirement être effectué tous les ans par un professionnel qualifié. Il établit une attestation à conserver au moins deux ans par le syndic car elle peut faire l’objet d’un contrôle.

Dans les grands immeubles, si les chaudières ont une très forte puissance (à partir de 400 kW), des contrôles de l’efficacité énergétique et des émissions polluantes doivent par ailleurs être effectués périodiquement par un organisme accrédité sous peine de sanction pénale.

2. A la majorité absolue : Article 25

La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante de l’immeuble.

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

• délégation de pouvoir concernant la mise en application, le suivi des travaux et les contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges si la copropriété comporte au plus 15 lots.
• Travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
• Travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre non réalisés dans le cadre de travaux affectant les parties communes (y compris des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné),
• Installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune,
• Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires,
• Installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
• Travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble,
• Demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires,
• Suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

3. A la majorité double : Article 26

La double majorité dite majorité de l’article 26 est exigée pour valider les décisions modifiant profondément le fonctionnement ou l’organisation de la copropriété, sans pour autant modifier l’usage de l’immeuble (par exemple, immeuble d’habitation modifié en immeuble mixte).

Cette majorité sera par exemple requise concernant les modes d’ouverture des portes d’accès à l’immeuble.

Enfin, lorsqu’il est impératif de faire réaliser des travaux comme le stipule l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : « le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. »

Les travaux en urgence : 

Ainsi, le syndic doit faire procéder de sa propre initiative à tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et aussi à la sécurité des personnes sans attendre la réunion de l’assemblée générale. Mais cela ne le dispense pas de certaines formalités.

En conséquence, le syndic devra :

• Informer les copropriétaires de l’exécution des travaux (courrier, mail, affichage, avis dans les boites aux lettres, etc.) ;
• Convoquer immédiatement une assemblée générale afin que les copropriétaires valident a posteriorile devis et les travaux réalisés par vote en assemblée générale, dont les règles de majorité seront définies en corrélation avec les travaux effectués.