Les servitudes de passage sont attachées à un bien immobilier bâti ou non, lesquelles imposent au propriétaire des obligations envers son voisin également propriétaire ; la servitude est une charge foncière, appelée fonds servant au profit d’un autre fonds, appelé fonds dominant.
Ainsi, qu’elle soit de vue, de passage à pied ou de véhicule, ou de canalisations, le principe est que la servitude est une charge imposée pour l’usage ou l’utilité à un propriétaire pour un autre propriétaire en vertu des dispositions de l’article 637 du Code Civil.
Toutefois, l’article 638 du même Code prévoit que la servitude ne prévaut pas d’héritage sur l’autre.
On peut alors différencier la servitude légale (1) de la servitude du fait de l’homme (2).
- La servitude légale :
La servitude légale tire son origine dans la loi.
La servitude légale est un droit réel pour le fonds dominant et non entre les propriétaires concernés.
Ainsi, elle s’applique lorsqu’un fonds est enclavé ou entravé, telle qu’une propriété au fonds d’une autre propriété ou de l’autre côté d’un chemin.
En outre, elle est prévue pour :
- L’écoulement des eaux, régi par les articles 640 à 645 du Code Civil,
- Le bornage, défini en l’article 646 du même Code,
- Le droit de se clore, prévu en l’article 647 et dont les restrictions sont énoncées en l’article 682,
- L’utilité publique.
Ainsi, la servitude légale est bien plus qu’une charge puisqu’elle est un obligation personnelle faite aux propriétaires d’un fonds servant.
- La servitude du fait de l’homme :
Issue d’une convention entre propriétaires, elle est également appelée servitude conventionnelle.
Ainsi, l’article 636 du Code civil permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés ou en faveur de ces dernières, une servitude de leur choix, restrictions faites que cette servitude ne soit ni imposée, ni en faveur de la personne mais au profit d’un fonds pour un autre fonds et enfin qu’elle ne soit pas contraire à l’ordre public.
Ces servitudes conventionnelles peuvent s’établir de trois manières :
- Par titre :
Il sera alors conseillé qu’une servitude conventionnelle ne soit pas sous la forme d’un acte sous seing privé mais plutôt réalisée par acte notarié, uniquement dans le but que cette servitude soit connue notamment en cas de mutation de l’un des biens immobiliers concerné.
Par la même, étant issue d’un accord entre personnes pour servir les fonds, les modalités de la servitude ne peuvent être modifiées que sur accord des parties.
Ainsi, si la servitude de passage est réglementée du fait d’une entrave ou d’une enclave pour le fonds dominant, le droit de passage reste une servitude conventionnelle établie entre deux propriétaires.
- Par prescription acquisitive trentenaire (usucapion) :
Ainsi, le possesseur d’un bien immobilier en devient légitime propriétaire. Les servitudes doivent être continues (d’usage continuel) et apparentes (visibles).
On peut prendre en exemple la servitude de vue, soit toute ouverture qui permet de voir à l’extérieur (fenêtre, velux, balcon, terrasse), afin de préserver l’intimité du voisin ou encore l’exemple d’un chemin
- Par destination du père de famille :
La servitude par destination du père de famille est régie notamment par les articles 692 et 693 du Code civil, les principes étant que :
- La servitude vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes,
- La destination du père de famille impose que les deux fonds divisés ont appartenus au même propriétaire.
En outre, il est à préciser que la servitude est transférée par la mutation des fonds servant et dominant, en revanche, cette servitude étant rattachée au fonds servant, elle ne peut être cédée individuellement.
Les servitudes peuvent s’éteindre selon les modalités suivantes :
- L’impossibilité de les utiliser,
- La disparition du fonds servant et du fonds dominant au profit d’un même propriétaire,
- Le non-usage de cette servitude durant un délai de trente ans,
- Par accord entre les propriétaires ou par renonciation du propriétaire du fonds dominant.
Enfin, il est à noter que suite à un arrêt rendu en 2004, il a été reconnu par la Cour de Cassation l’existence d’une servitude en copropriété, notamment en ce qui concerne le droit de passage. Ainsi, rien ne s’oppose à des servitudes entre les parties privatives de deux lots puisqu’elles appartiennent à des propriétaires distincts.
