Les majorités en Assemblées Générales sont régies par les articles 24,25 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965
Selon les résolutions à prendre, la collectivité de l’Assemblée doit statuer selon trois degrés de majorité différents, à savoir :
- a- La majorité simple (en vertu de l’article 24)
- b- La majorité absolue (en vertu de l’article 25)
- c- La double majorité (en vertu de l’article 26)
- La majorité simple – article 24
Il s’agit d’une majorité des voix exprimées de copropriétaires présents ou représentés sans tenir compte des absents ou des abstentionnistes.
Le nombre de voix « pour » doit être supérieur au nombre de voix « contre ».
Cette majorité simple est requise essentiellement pour des actes relatifs à la gestion de l’immeuble, notamment en qui concerne :
- L’administration de la copropriété :
- L’autorisation donnée au syndic de copropriété d’agir en justice,
- L’organisation et fonctionnement du conseil syndical avec la désignation du ou des copropriétaires chargés du contrôle des comptes du syndicat de copropriétaires,
- L’approbation du budget prévisionnel,
- L’adaptation du règlement de copropriété en fonction des évolutions législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement,
- La décision d’engager le diagnostic technique global de l’immeuble ainsi que son mode de réalisation.
- La nécessité des travaux et d’équipements :
- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (par exemple le ravalement) et à la préservation de la sécurité physique des occupants (comme l’entretien des ascenseurs),
- Les travaux de réfection des parties communes,
- Les travaux de réparation courante, le remplacement d’équipements défectueux ou rendus vétustes (chauffage, ascenseurs),
- La réalisation et l’’exécution des travaux obligatoires faisant suite un arrêté de police (concernant la sécurité ou la salubrité publique) ou après le prononcé d’une déclaration d’utilité publique,
- L’équipement de places de stationnement couvertes équipées des bornes de recharge pour véhicules électrique,
- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels,
- L’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble,
- L’amélioration de l’efficacité énergétique lors de travaux affectant les parties communes.
- La majorité absolue – article 25
Il s’agit d’une majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés, absents ou abstentionnistes.
Cependant, lorsque la majorité absolue n’a pas été obtenue, l’organisation d’un deuxième vote est possible à la majorité simple soit :
- Immédiatement si le projet recueille au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
- Dans les 3 mois au cours d’une nouvelle assemblée générale si le projet n’a pas recueilli 1/3 des voix.
La majorité absolue est requise pour les décisions telles que :
- L’administration de la copropriété :
- La délégation de pouvoir afin de prendre une décision susceptible d’être prise à la majorité simple. Ainsi, l’assemblée générale choisit toute personne parmi le syndic, le conseil syndical ou un copropriétaire pour un acte ou une décision bien précis,
- La délégation d’engagement de fonds, souvent donnée au syndic ou au conseil syndical en ce qui concerne l’engagement de dépenses de petits travaux ou de travaux d’urgence,
- La désignation ou révocation du syndic de copropriété et des membres du conseil syndical,
- La décision de déroger à la mise en concurrence de syndics de copropriété,
- Concernant les copropriétés de quinze lots au plus, la délégation de pouvoir donnée au Conseil Syndical pour commander et suivre des travaux financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges.
- La nécessité des travaux et d’équipements :
La majorité absolue est exigée pour des travaux plus importants que ceux nécessitant de la majorité simple, à savoir :
- Les travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
- L’installation ou la modification des antennes collectives ou d’un réseau de communication câblé,
- Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre non réalisés dans le cadre de travaux affectant les parties communes
- L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires,
- L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
- Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble,
- La suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.
- L’autorisation donnée à certains copropriétaires souhaitant réaliser, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble,
- La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires.
En outre, la majorité absolue est nécessaire lors de la modification de la répartition des charges suite au changement d’usage d’une partie privative ou lorsque qu’il faut déterminer les conditions de vente d’une partie commune résultant d’une obligation légale (comme la création d’une cour commune).
Enfin, la majorité absolue est obligatoire aux fins de donner l’accès à la Police ou la Gendarmerie aux parties communes de la copropriété ainsi que la fourniture, aux forces de l’ordre, des images ou des vidéos réalisées dans les parties communes.
- La double majorité – article 26
Il s’agit d’une majorité dite au 2/3 qui prend en compte le nombre de voix et le nombre de copropriétaires ; elle requière à la fois les deux tiers des voix et la majorité de tous les copropriétaires présents ou non.
La double majorité concerne des décisions importantes :
- L’acquisition ou la vente de parties communes (sans changement de destination du bien),
- Les travaux de surélévation ou de construction pour créer de nouveaux locaux privatifs,
- Les actes d’acquisition immobilière et de disposition autres que ceux visés à l’article 25,
- La modification ou l’établissement du règlement concernant l’usage et la gestion des parties communes,
- Les travaux de transformation et d’amélioration des parties communes, des équipements ou services collectifs (sauf pour les travaux visés par l’article 25),
- Pour des raisons de sécurité, les travaux à réaliser dans les parties communes concernant l’accès ou la fermeture de l’immeuble, la fixation des horaires d’ouverture d’une barrière automatique,
- La décision de donner à un copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune,
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat.
- La décision de ne pas créer de conseil syndical.
Enfin, l’unanimité est exigée lorsque les décisions prises impactent le droit de propriété du bien immobilier
